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Airbnb en Espagne : est-ce légal?

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Est-ce qu’Airbnb est légal en Espagne ? De nombreux investisseurs étrangers recherchent des retours sur investissement élevés, et Airbnb en Espagne, est en tête de liste pour rentabiliser un investissement locatif. Mais la location à court terme est-elle même légale en Espagne ?

Alors, quelles sont exactement les règles pour limiter les locations de courte durée à Madrid, Barcelone ou Valence ?

Nouvelles lois contre Airbnb en Espagne, mars 2019

Avec la mise en œuvre du décret royal 7/2019 en mars 2019 , la loi sur la propriété (« Ley de Propiedad Horizontal ») est modifiée. Désormais, la majorité des trois cinquièmes des propriétaires d’un immeuble peut décider de limiter ou d’interdire les appartements touristiques dans cet immeuble. Jusqu’à présent, cette décision devait être unanime. La copropriété peut également imposer un surcoût dans la répartition des charges de copropriété au détriment des appartements touristiques (dans la limite de 20%).

Nouvelles obligations pour les plateformes de location touristique depuis janvier 2019

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Depuis le 1er janvier 2019, les plateformes de réservation de locations touristiques doivent transmettre au fisc espagnol les détails de toutes leurs opérations en Espagne. Les revenus locatifs touristiques pour l’année 2018 sont donc les premiers concernés. Pour chaque location touristique, les plateformes de réservation ( Airbnb , Homeaway, Wimdu, etc.) doivent transmettre à l’administration fiscale, au travers d’une déclaration (le modèle 179), les éléments suivants :

  • Identité du propriétaire du logement
  • Propriétaire du droit en vertu duquel le logement est transféré (si différent du propriétaire du logement)
  • Identité des locataires
  • Biens soumis au bail
  • Nombre de jours d’occupation
  • Revenus perçus
  • Numéro de contrat
  • Date de début de location
  • Date de paiement
  • Identification du moyen de paiement utilisé

Barcelone, en lutte contre Airbnb depuis mars 2017

Barcelone a été la première ville au monde à infliger une lourde amende à Airbnb en Espagne, 600 000 € en novembre 2016 . C’est aussi la première ville d’Espagne à avoir réglementé l’occupation des appartements touristiques.

En mars 2017, la municipalité a approuvé un programme d’urbanisme spécifique pour les logements touristiques, le PEUAT (« Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos de Barcelona »). Ce programme divise Barcelone en quatre zones principales :

  • Zone 1 : centre historique, notamment Poble Sec, Poblenou et une grande partie de l’Eixample. Aucune nouvelle licence d’hébergement touristique ne peut être délivrée. Les permis de logement qui cessent leurs activités de location touristique ne seront pas renouvelés. La volonté de la mairie est de réduire la capacité d’accueil touristique dans cette zone.
  • Zone 2 : couronne autour du centre, qui couvre la partie périphérique de l’Eixample, Sants, Les Corts, Gracia, Sant Gervasi et Diagonal Mar. Il y a statu quo du nombre de licences, seules les licences annulées seront remplacées.
  • Zone 3 : presque tout le reste du territoire communal. De nouvelles licences sont possibles, mais dans la limite d’un nombre maximum autorisé ; lorsque ce nombre est atteint, il faut, comme pour la zone 2, attendre que les permis cessent d’en obtenir un.
  • Zone 4 : zone très marginale couvrant certains quartiers, la Sagrera, le nord du 22 et la Marina del Prat. Les nouvelles licences sont soumises à conditions.

Lire aussi : Espagne vs Portugal: le guide définitif pour les investisseurs immobiliers à l’étranger

Selon la municipalité catalane, la mise en œuvre de cette législation a conduit à limiter le nombre d’appartements touristiques à Barcelone à 9 600 unités, provoquant la disparition de 6 000 unités illégales. La municipalité a infligé 6 500 amendes aux propriétaires et exploitants. Sur le site d’analyse statistique des hébergements touristiques Airdna, on dénombre encore 19 900 unités d’hébergements touristiques, dont 58% de logements entiers et 42% de chambres touristiques. Un écart de 1 à 2 entre ce que déclare la commune, et les annonces consultables en ligne !

Madrid, définissant des règles pour limiter les locations touristiques depuis mars 2019

En mars 2019, la municipalité de Madrid a approuvé le « Plan Especial de Regulación del Uso de Hospedaje ». Ce plan ne s’applique qu’aux hébergements touristiques loués plus de 90 jours par an.

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Le plan définit quatre zones à Madrid :

  • Premier anneau : quartier de Centro. Dans cette zone, l’appartement touristique doit avoir un accès indépendant sur la rue (les occupants ne peuvent pas utiliser les entrées, portails ou ascenseurs communs au reste de l’immeuble). L’accès ne peut pas être direct, il doit y avoir un accueil ou un accueil similaire.
  • Deuxième anneau : comprend le district de Chamberi en totalité et une partie des districts de Chamartín, Salamanca, Retiro, Arganzuela et Moncloa-Aravaca. Il y a les mêmes contraintes que dans le premier anneau.
  • Troisième anneau : s’étend aux autres quartiers des quartiers partiellement inclus dans le deuxième anneau, auxquels s’ajoutent les quartiers des quartiers de Tetuán, Usera, Carabanchel et Latina. Les contraintes sont les mêmes qu’en première ou deuxième couronne mais uniquement dans les immeubles où les activités professionnelles ne sont pas autorisées.
  • Reste de la commune, la situation ne change pas.

Madrid comptait 10 500 résidences de tourisme avant la loi municipale de mars 2019. Là aussi, les données du site Airdna divergent avec 19 400 logements touristiques en juin 2019, dont 68% du total des logements et 32% des chambres touristiques.

Valence, limite les locations de vacances depuis juin 2018

La nouvelle loi sur le tourisme et l’hôtellerie (« Ley de Turismo y Hospitalidad ») a été approuvée par la municipalité de Valence en juin 2018. Elle impose les contraintes suivantes, afin d’avoir une licence touristique :

  • L’hébergement touristique doit être situé au rez-de-chaussée ou au premier étage.
  • L’appartement ne doit pas être situé au-dessus ou sur le même palier qu’un autre logement résidentiel privé.
  • Le bâtiment ne doit pas comporter plus de 50% de logements touristiques.
  • En résumé, c’est soit au rez-de-chaussée, soit au dessus d’un commerce !

Dans certains quartiers de Valence, louer son appartement sur Airbnb ou HomeAway est encore plus compliqué, avec des restrictions supplémentaires sur les locations touristiques:

  • Dans le centre (Ciutat Vella), la durée maximale de location accordée aux particuliers pour louer leur appartement aux touristes est de 60 jours
  • A Cabanyal (quartier balnéaire traditionnel), le parc de logements touristiques est limité à 10 % du parc total, à l’exception des maisons balnéaires où ce taux s’élève à 30 %.

En janvier 2019, un nouveau décret municipal a été introduit à Valence, qui exige une rénovation des licences touristiques tous les 5 ans.

Selon les professionnels de l’hôtellerie à Valence, il existe environ 5 000 appartements touristiques à Valence, dont la moitié sont illégales.

Alicante, août 2018

Il n’y a pas de normes communes concernant les locations de vacances à Alicante, mais des exigences particulières selon la région. Ainsi dans le quartier de la plage de San Juan, l’implantation d’hébergements touristiques se limite au rez-de-chaussée. Et dans la zone du centre traditionnel et du centre historique, il est limité à des bâtiments entiers.

Palma de Majorque, adoptant des mesures contre la location à court terme en juillet 2018
Palma de Majorque est l’une des communes espagnoles à avoir adopté les mesures les plus drastiques contre les « pisos turisticos ». En 2017, il y avait plus de 10 000 lits disponibles à la location courte durée dans la capitale majorquine pour seulement… 645 licences !

Depuis juillet 2018, il est tout simplement interdit de louer un appartement à des fins touristiques. Seules les résidences de tourisme sont autorisées. Néanmoins, plus de la moitié des « anciens » hébergements touristiques sont toujours en activité. Airbnb par exemple affiche encore 1 640 logements touristiques à Palma en juin 2019, un an après l’interdiction !

Le gouvernement des Baléares a également mis en œuvre la loi sur la location touristique 06/2017, qui prévoit des amendes de 40 000 € à 400 000 € pour les opérateurs qui annoncent des hébergements touristiques illégaux, et de 20 000 € à 40 000 € pour les propriétaires.

Mais les ressources humaines allouées au contrôle de ces activités illégales sont extrêmement faibles…

Andalousie : Airbnb a supprimé 18 000 locations de vacances andalouses non enregistrées de son site Internet

Airbnb a décidé en octobre 2018 de ne pas publier les propriétés en Andalousie qui ne sont pas correctement enregistrées, réduisant le nombre à 40 800 annonces.

Malaga et la location courte durée

La mairie de Malaga considère désormais que le problème des locations de vacances est un problème pour la Communauté autonome, donc la région d’Andalousie.

Marbella et Airbnb

Marbella, qui a les prix de location les plus élevés d’Andalousie pour les locations à court terme, s’aligne sur ses voisins de la Costa del Sol : elle considère également que le problème est un problème pour le gouvernement régional d’Andalousie, et non pour le conseil municipal de Marbella.

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