Absence de Double imposition et possibilité d’emprunt…
Le Canada permet aux investisseurs français d’éviter une double imposition grâce à sa convention fiscale mais également de bénéficier d’un emprunt.
Le Canada bénéficie d’une convention fiscale permettant aux investisseurs français d’éviter la double imposition grâce au crédit d’impôts obtenu en France.
D’autre part, le Canada permet de financer son bien avec un emprunt, à des taux d’intérêt qui sont actuellement très attractifs pour un tel pays.
Vous devez disposer d’un apport de 35% à 40%. Sachant qu’on trouve des logements autour de 250 000 dollars canadiens à Montréal, soit environ 162 000 € l’apport nécessaire se situe autour de 60 000 €.
Pour plus de confort vous pouvez investir dans les villes francophones de Montréal et Quebec City car leurs prix sont raisonnables et elles regorgent de programmes neufs.
Le loyer mensuel estimé pour ce type de bien est d’environ 1 000 €, soit un rendement brut autour de 6%!
Les français qui achètent un logement dans ce pays pour le louer doivent tout d’abord déclarer leurs revenus au Canada, puis en France. Mais convention bilatérale entre les deux pays empêche une double imposition grâce au crédit d’impôt obtenu en France.
Au Canada, les charges dans le cadre de la gestion du bien (assurance, frais de copropriété, taxes foncières…) sont déductibles des loyers bruts. Mais aussi, le prix de l’acquisition peut être amorti de manière progressive, par exemple à un taux de 4% par an. Ces amortissements viennent fortement diminuer la base imposable, comme dans le cas de la location meublée en France avec le statut de loueur en meublé non professionnel.
La plupart du temps, l’impôt à payer au Canada sera de 22% des loyers nets déduits des charges et des amortissements, soit à peine quelques centaines d’euros dans le cas d’un logement de 250 000 dollars par exemple…
Les investisseurs français ont aussi l’avantage de ne pas subir de prélèvements sociaux sur les revenus à l’étranger.
Quant à l’impôt à payer en France après crédit d’impôt lié à la convention, il est estimé autour de 1 100 € pour un ménage à hauts revenus (dans la tranche d’imposition à 41%). En conclusion, le rendement net d’un tel investissement au Canada est le double de celui réalisé en France, même en partant d’un rendement brut comparable de 6%.
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