« Donnez-nous notre argent! », Demande un groupe d’acheteurs de maisons, se tenant sur un terrain qui devrait à présent être un condo fini – l’un des nombreux projets fictifs qui, ensemble, constituent ce qui est décrit comme la plus grande arnaque immobilière au Maroc.

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Des publicités à la télévision d’État avaient promis des maisons de rêve à trois pour le prix de deux, tandis que des brochures se vantaient de finitions en bois richement sculptées et de marbre copieux.

Mais tout cela n’était qu’un fantasme – plus de 600 millions de dirhams (environ 57 millions d’euros, 65 millions de dollars) auraient disparu, laissant plus de 1000 acheteurs de leur poche, selon l’un des avocats qui les représentait.

Dans un pays où la corruption est endémique, l’ampleur sans précédent de la fraude présumée a généré des vagues politiques.

Appelé par les députés à aborder la question au Parlement, le Premier ministre Saad Eddine El Othmani a déclaré que le gouvernement était dégagé de tout blâme, provoquant l’indignation des investisseurs arnaqués qui ont fait appel au roi Mohammed VI.

L’homme accusé d’être à l’avant-garde du projet a été inculpé et est en détention en attendant son procès.

Mais la vaste arnaque a suscité de grandes questions sur la négligence et la complicité présumées de certaines institutions marocaines.

Mohamed el Ouardi, en tant que chef du groupe Bab Darna, aurait reçu des avances pour des appartements qui n’ont jamais dépassé le papier sur lequel ils étaient dessinés.

« La piscine aurait été juste là-bas », se moquait Soufiane, le futur propriétaire de l’appartement, âgé d’une quarantaine d’années, en pointant du doigt un chantier dans la capitale commerciale Casablanca.

Bab Darna se compose d’un groupe de sociétés qui ont encaissé les avances de «au moins 1 000 victimes» qui ont investi dans une quinzaine de projets immobiliers fictifs à Casablanca et dans les environs pendant une décennie, a déclaré à l’AFP Mourad el Ajouti, l’un des avocats des investisseurs. .

L’argent aurait été détourné en encaissant « des avances allant de 20% » au coût total de l’appartement, a-t-il ajouté.

Arnaque Immobilière au Maroc : « Qui l’a protégé? »

Houria, 49 ans, qui travaille dans le commerce électronique, a déclaré que « des agents de vente très persuasifs » lui ont offert une opportunité en or et l’ont incitée à avancer 400 000 dirhams; 20 pour cent du coût d’une villa.

Mais le vendeur « n’avait ni titre de propriété ni permis de construire », a ajouté el Ajouti; exigences de base manquantes dans tous les contrats signés par les investisseurs.

De telles pratiques n’ont pas empêché Bab Darna d’exposer en grande pompe lors de salons immobiliers à Casablanca, Paris et Bruxelles.

« Les autorités n’étaient pas au courant (des activités d’El Ouardi)? » demanda Houria, abasourdi.

Elle, comme les autres victimes avec lesquelles l’AFP s’est entretenue, ne voulait pas que leur nom complet soit publié.

El Ouardi, 59 ans, est décrit comme un bon vendeur qui a tracé un chemin à travers la jungle de l’immobilier.

Mais en novembre, n’ayant rien à montrer pour leurs investissements, des clients en colère sont allés chez lui.

Lorsque les chèques de remboursement qu’ils disent avoir écrit personnellement ont rebondi, leur patience s’est finalement épuisée et ils l’ont transporté au poste de police.

Il attend actuellement son procès avec six complices présumés – son directeur financier, le notaire et les agents commerciaux.

La date du procès n’a pas encore été fixée, mais les suspects risquent entre 10 et 20 ans de prison pour fraude ou complicité de fraude.

« Persuasif »

Beaucoup de victimes viennent de la diaspora marocaine, qui compte plusieurs millions de personnes et investit souvent dans des propriétés chez elles.

« J’ai quitté le Maroc pour échapper à la corruption et au népotisme, mais ces choses m’ont piégé une fois de plus », a déploré une autre victime, Youssef, 36 ans, qui vit au Japon et qui travaille à son compte.

Les publicités télévisées, diffusées aux heures de grande écoute et utilisant des acteurs célèbres, le rassurent.

« El Ouardi m’a reçu dans sa villa et a été très convaincant, devant un notaire et un agent », a-t-il expliqué.

«Il était 22 heures, le bureau de la sous-municipalité a été ouvert spécialement à sa demande de signature du contrat; il doit avoir graissé beaucoup de paumes », a affirmé Sifeddine.

Jalal, vendeur dans la quarantaine de double nationalité franco-marocaine, a franchi le pas en 2018 lors d’une visite à un salon immobilier marocain à Paris.

Bab Darna « avait l’un des meilleurs stands » du salon, connu sous le nom de Smap Immo, a-t-il déclaré.
Il est revenu au Maroc pour signer l’accord, et a pris la présence d’un notaire et l’enregistrement du contrat dans un bureau de la sous-municipalité comme garantie de légitimité.

« Foyer de corruption »

El Ajouti considère le scandale comme un échec collectif de multiples institutions.
« Les autorités au sein du ministère de la Planification, du conseil municipal, de l’agence urbaine » devraient toutes assumer une part du blâme, a-t-il déclaré.

Il a également critiqué les responsables du salon de l’immobilier qui, selon lui, auraient dû examiner la crédibilité des exposants.

Smap Immo, qui nie être en aucune façon responsable du scandale, a lui-même déposé une plainte contre Bab Darna pour fraude et atteinte à la réputation de l’exposition.

L’immobilier est l’un des secteurs les plus touchés par la corruption au Maroc, selon le responsable de Transparency Maroc, un groupe local de défense anti-corruption.

Le secteur est «un foyer de corruption, de conflits d’intérêts et de délits d’initiés entre les propriétaires fonciers, les autorités locales et les agences urbaines», a déclaré Ahmed Bernoussi.

Un architecte marocain, qui n’a pas voulu donner son nom, a déclaré que «les agents travaillent main dans la main avec les élus, qui deviennent souvent eux-mêmes promoteurs immobiliers».

Bernoussi souligne la condamnation récente d’un ancien chef d’un service d’urbanisme du sud de Marrakech à 10 ans de prison pour avoir exigé des pots-de-vin en échange de l’accélération de l’octroi de permis.

Néanmoins, l’affaire Bab Darna a « porté un coup dur à la crédibilité du secteur », a déclaré Anis Benjelloun, vice-président de la fédération marocaine des agents immobiliers.

« La fédération a déploré à plusieurs reprises ce genre de pratique », a-t-il ajouté, décrivant l’affaire comme « une arnaque autorisée par un système défectueux ».

Cela entraînera-t-il des changements pour offrir plus de protection aux acheteurs de maisons à l’avenir?

Contactée par l’AFP, Nezha Bouchareb, ministre marocaine de l’urbanisme et du logement, a reconnu « des dysfonctionnements et des pratiques illégales ».
«Nous devons intensifier nos efforts pour les corriger», a-t-elle déclaré.

Les ventes basées uniquement sur des plans papier font régulièrement scandale au Maroc, allant des appartements qui ne correspondent pas aux promesses des brochures aux retards importants de construction.

Le secteur est réglementé par une loi de 2002, qui a été modifiée en 2016 – mais un décret nécessaire pour mettre en œuvre cette refonte est toujours en suspens au Maroc.

Ce décret est « en cours de finalisation », a déclaré Bouchareb.

Cette affaire ne fait qu’appuyer ce que nous préconisons constamment, c’est à dire de faire appel à un groupe privé spécialisé en investissement immobilier à l’étranger pour faire vos placements. Vous devez impérativement être accompagné et encadré afin de vous protéger des éventuelles arnaques.

Signer avec un groupe d’investissement vous permets de bénéficier d’un accompagnement juridique et d’accéder à des fonds sélectionnés. Vous évitez ainsi les fraudes et les corruptions de certains pays sensibles.

D’autre part, nous ne saurions vous rappeler que trop de publicités n’est pas garant de sérieux. Parfois les sociétés les plus discrètes qui ne font pas de promesses qui font rêver vous apporteront plus de résultat.

Vous avez des doutes sur un groupe d’investissement ou vous souhaitez vous renseigner sur le sérieux d’une société de placements, n’hésitez pas à nous contacter.