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Appartements avec services : l’investissement immobilier allemand simple et sécurisé

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Pour les voyageurs qui recherchent la commodité des commodités d’un hôtel et le confort d’un chez-soi loin de chez eux, les appartements avec services offrent le meilleur des deux mondes. Idéalement, il en va de même pour les investisseurs en quête de simplicité et de sécurité sur le marché immobilier allemand.

Les appartements avec services sont des appartements meublés avec des coins cuisine et d’autres équipements qui permettent au visiteur de se sentir chez lui, ainsi qu’une gamme d’équipements de style hôtelier, tels qu’une réception 24h/24 et des services de ménage réguliers. Les appartements avec services servent généralement de logement temporaire, un à trois mois étant une durée de séjour typique.

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Souvent, les appartements avec services sont gérés par un opérateur qui s’occupe de la logistique de la location à court terme et paie le propriétaire qui reçoit en moyenne 3,5 à 4 % par an. En vertu de la loi allemande, les appartements avec services sont désignés comme des biens commerciaux, ce qui signifie que le propriétaire n’est pas autorisé à vivre dans ces propriétés mais peut les louer à moyen ou à court terme. Pour le contexte, les grandes villes allemandes ont tendance à interdire les locations à court et moyen terme d’appartements résidentiels.

La demande d’appartements avec services est en hausse

Bien que les appartements avec services se soient avérés attrayants pour tous les types de touristes, les voyageurs d’affaires représentent l’essentiel de la demande. Parmi leurs avantages figure leur rapport coût-efficacité ; à Berlin, par exemple, les appartements avec services coûtent en moyenne 44 à 79 euros par nuit, tandis que les chambres d’hôtel de taille et de confort comparables (mais sans espace cuisine) coûtent généralement environ 118 à 130 euros par nuit.

Ils sont également plus économiques que les appartements résidentiels ; contrairement aux appartements conventionnels, les appartements avec services ne nécessitent généralement pas de dépôts initiaux importants.

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Ils ont également tendance à être pratiques pour les familles et autres grands groupes, qui peuvent économiser de l’argent en cuisinant pendant leurs voyages, tout en se sentant plus à l’aise qu’ils ne le pourraient dans un hôtel.

Pour ces raisons et d’autres, la demande d’appartements avec services est en hausse. Selon le Global Serviced Apartments Industry Report 2020-2021 , 43 % des opérateurs du monde entier ont indiqué que la durée d’occupation et les revenus par chambre occupée avaient augmenté par rapport à l’année précédente.

Comment tirer profit de la tendance des appartements avec services

En termes de coût, les appartements avec services sont comparables aux appartements résidentiels : par exemple, le prix d’un appartement de 50 m² à Berlin commence à 300 000 euros.

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Un investisseur souhaitant ajouter des appartements avec services à son portefeuille peut opter soit pour l’achat d’appartements individuels, soit d’un immeuble entier.

Un contrat de location avec un opérateur est généralement conclu pour 15 à 20 ans avec possibilité de renouvellement. Habituellement, l’accord prévoit un revenu fixe pour le propriétaire, bien qu’il existe également des accords de gestion avec un pourcentage du produit et des variantes hybrides. Les baux sont souvent structurés comme des baux double net, dans lesquels l’opérateur supporte la plupart des coûts, y compris la taxe foncière et l’assurance. Le propriétaire paie pour l’entretien des structures de support, du toit et des services publics tels que les conduites d’eau et de chauffage partagées.

Le rendement relativement élevé des appartements avec services par rapport aux appartements (environ 3,5-4,0% par an) est attribuable aux locations combinées à court et moyen terme ; les locations à court terme sont généralement 1,5 fois plus chères que les locations à moyen terme, ce qui permet une variété de prix. Cet équilibre assure également des flux locatifs réguliers. Les appartements avec services entraînent également des frais de location plus élevés que les appartements résidentiels standard en raison de la présence d’équipements de type hôtel, tels que des réceptionnistes 24h / 24.

Les investisseurs peuvent également bénéficier de la hausse des prix des appartements ; le prix au mètre carré des nouvelles constructions à Berlin a grimpé en moyenne de 149 % au cours des 10 dernières années, ce taux s’établissant à 22 % pour la seule année 2020. À l’expiration du contrat de location avec l’exploitant, les appartements peuvent être convertis en appartements résidentiels.

Les appartements avec services se sont avérés relativement résistants à la pandémie

Au plus fort de la pandémie, les appartements avec services ont moins souffert que le secteur hôtelier dans son ensemble, selon un rapport Hospitality Insights de 2021 .

Un avantage clé des appartements avec services pour les investisseurs et les promoteurs est leur seuil de rentabilité relativement bas de 20 % d’occupation.

Des frais de personnel relativement bas sont également un plus ; dans les appartements avec services, les frais de personnel représentent en moyenne 12 à 15 % du budget total, contre 30 % des dépenses budgétaires pour les hôtels. Cela rend les appartements avec services plus résistants en période de baisse de la demande.

Un avantage clé des appartements avec services pour les investisseurs et les promoteurs est leur seuil de rentabilité relativement bas de 20 % d’occupation.

Au milieu du confinement mondial, les appartements avec services ont également trouvé de nouvelles sources de demande pour les entreprises : les clients qui se conforment aux régimes de quarantaine ou d’auto-isolement, ainsi que ceux qui sont passés à des régimes de travail flexibles.

Selon Hospitality Insights, plus de 20 000 unités d’appartements avec services devraient ouvrir en Europe d’ici 2025. Le Royaume-Uni représente 29 % de cette nouvelle offre et l’Allemagne 22 %. Plus de 70 % des investisseurs interrogés par Hospitality Insights ont déclaré qu’ils recherchaient activement des offres pour de nouveaux projets d’appartements avec services sur des marchés clés.

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