L’incroyable rentabilité des investissements immobiliers à Athènes
Aujourd’hui, l’immobilier résidentiel à Athènes coûte 40% moins cher qu’en 2008: cela signifie que le potentiel de croissance des prix est élevé – Source: Depositphotos, sborisov
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Pourquoi investir dans l’immobilier à Athènes
Au cours des dernières années, de nombreux pays européens ont été inondés d’argent bon marché: des hypothèques couvrant 80% de la valeur de la propriété pour les résidents et 50% pour les non-résidents sont devenues disponibles à un taux annuel compris entre 1,5 et 2,0%. En conséquence, les prix de l’immobilier dans la plupart des pays européens dépassent les niveaux d’avant la crise.
Une des rares exceptions est la Grèce, où le marché immobilier ne s’est pas redressé depuis son effondrement en 2008. La demande des investisseurs étrangers est actuellement alimentée par des «visas dorés» peu coûteux: un permis de résidence en Grèce peut être obtenu par l’achat d’une propriété d’au moins 250 000 €. Sur les marchés concurrents de l’Espagne et du Portugal, les seuils sont fixés à 500 000 euros… et en Lettonie, où un tel visa coûte également 250 000 euros, les investisseurs ne sont autorisés à acheter qu’un seul bien immobilier.
Pourquoi Athènes?
Le marché immobilier grec est hétérogène. Des villes comme Mykonos, Rhodes et Santorin, par exemple, sont déjà bien vivantes. Les taux d’occupation des hôtels locaux varient entre 80 et 90% et les prix de l’immobilier dans les quartiers populaires dépassent 10 000 € / m2.
Athènes deviendra la prochaine ville grecque à être témoin d’une nouvelle période de croissance dans le secteur de l’immobilier. Pour ce faire, un certain nombre de conditions préalables sont déjà remplies:
1. Reprise économique
Athènes est le centre économique de la Grèce, générant 19,9% du PIB du pays – plus que toute autre capitale de l’UE. Il est logique de présumer que la reprise de l’économie grecque aurait un impact direct sur la capitale.
Le déclin général de l’économie nationale, amorcé en 2008, est en train de ralentir. Selon le Fonds monétaire international (FMI), le PIB de la Grèce augmentera de 2,8% en 2017. Selon les prévisions de Trading Economics, l’économie du pays continuera de croître de 1,2% par an en moyenne jusqu’en 2020.
Selon le FMI, le taux de chômage en Grèce est passé d’un record de 27,5% en 2013 à 17,6% en 2019. Selon les statistiques de la négociation.
2. Une augmentation du nombre de touristes
Athènes est la capitale touristique du pays, grâce à son patrimoine culturel bien préservé et à son climat agréable. Selon la Confédération grecque du tourisme (SETE), en 2016, la capitale a attiré un tiers des touristes internationaux dans le pays, soit 1,5 fois plus que la deuxième ville la plus populaire, Héraklion.
Selon SETE, le nombre de touristes internationaux à Athènes a presque doublé entre 2012 et 2016, passant de 2,6 millions à 4,5 millions.
Dans l’ensemble, c’est une bonne période pour l’industrie touristique du pays, les destinations concurrentes étant considérées comme instables. Selon les données préliminaires de l’OMT, le nombre d’arrivées de touristes en Turquie a diminué de 29%, tandis que le nombre de visiteurs en Grèce a augmenté de 5%.
Selon MasterCard, Athènes figure parmi les 20 premières villes européennes en termes de nombre de touristes internationaux passant au moins une nuit à leur destination. Les prix y sont relativement bas: selon les données de 2016 du traqueur mondial STR, les tarifs des hôtels à Athènes sont inférieurs à ceux des centres touristiques comme Paris, Rome, Barcelone, Amsterdam, Londres et Dublin.
3. Prix bas avec un potentiel de croissance
La propriété à Athènes est moins chère que dans de nombreuses autres capitales européennes: environ trois fois moins chère que Lisbonne, Madrid et Berlin, cinq fois moins chère que Vienne et presque huit fois moins chère que Paris.
Dans quoi investir?
Nous recommandons d’investir dans l’immobilier locatif résidentiel et hôtelier, car la Grèce continuera d’attirer des touristes, indépendamment de la dynamique de son PIB. Les immeubles de bureaux, les commerces de détail ou les entrepôts…
Un moyen facile d’accéder au marché consiste à acheter un appartement prêt à être loué par un touriste. L’un des avantages d’Athènes réside dans le fait que, contrairement à Berlin ou à San Francisco, le marché grec de l’immobilier locatif est peu réglementé. L’obtention d’une licence de tourisme suffit pour avoir le droit de louer une propriété à court terme. Ce document est délivré pour une durée de 5 ans et coûte généralement entre 3 000 et 5 000 €, tandis que les extensions coûtent nettement moins cher.
Cet appartement d’une chambre à Athènes génère un rendement annuel de 12 000 €.
Une stratégie plus difficile mais plus rentable consiste à participer à un projet de réaménagement. On peut acheter des biens immobiliers bon marché, faire des réparations, et louer ou vendre à un prix plus élevé. Le retour sur investissement est compris entre 10 et 15% par an et les projets durent entre 1 et 3 ans.
Les investisseurs peuvent également participer à des projets plus importants, tels que la rénovation d’un hôtel d’appartements (un hôtel proposant des appartements touristiques loués et pouvant être achetés séparément, contrairement aux chambres d’hôtel classiques). Dans ce cas, l’opérateur fournit le bâtiment, tandis que l’investisseur financent les réparations.
Les investisseurs peuvent s’attendre à des rendements d’environ 10% lorsqu’ils conservent une telle propriété et à des bénéfices d’environ 70% lorsqu’ils les vendent.
On assiste déjà à une renaissance du marché hôtelier d’Athènes. Ces deux dernières années, des hôtels appartenant à plusieurs grandes chaînes, notamment Wyndham et Aman, ont ouvert leurs portes dans la capitale. En juin 2017, Hines a acheté l’un des bâtiments les plus célèbres de la ville, Athens Ledra, un ancien hôtel Marriott. Les investisseurs qui souhaitent tirer parti de la croissance de ce marché sont invités à agir dès maintenant.
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