Selon l’Office statistique de Berlin-Brandebourg, près de 50 000 personnes déménagent dans les quartiers de Berlin chaque année. Aucune autre ville allemande n’a une telle demande de biens immobiliers. Le nombre de citoyens augmente et la ville doit s’agrandir, de sorte que la construction de nouveaux logements se poursuit à un rythme rapide. Mais seulement 17,5% des 3,8 millions d’habitants de la ville vivent dans leur propre appartement ou maison.
Ces dernières années, les prix de l’immobilier à Berlin ont considérablement augmenté. En 2011, le prix moyen du mètre carré sur le marché secondaire était de 1 680 €. En avril 2021, le prix moyen est passé à 5 100 € / m² pour les immeubles construits avant 2015. Le prix d’un appartement neuf est passé de 3 080 € / m² à 7 000 € / m² ces 10 dernières années.
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Selon les prévisions préliminaires des autorités berlinoises, 250 000 personnes déménageront dans la capitale allemande d’ici 2030. Les experts craignent que les autorités ne soient toujours froides face à ces chiffres et ne développent pas de grands projets.
La société allemande ImmobilienScout24 rapporte une augmentation rapide des prix causée par une pénurie de nouvelles propriétés résidentielles et une forte demande qui dépasse l’offre. Compte tenu de la hausse annuelle des prix de l’immobilier, il devient de plus en plus difficile d’acheter un appartement ou une maison, aussi bien sur le marché secondaire que dans les nouvelles propriétés.
Arrondissement de Mitte
Mitte: Le nouveau cœur de la capitale
Depuis la réunification des deux parties de la ville, le quartier central de Mitte s’est développé de manière dynamique. Mitte abrite le Bundestag, le Bundesrat, des ambassades étrangères et le siège d’entreprises internationales et allemandes. C’est le cœur culturel et commercial de la capitale, avec les attractions touristiques de l’Alexanderplatz, de la Potsdamer Platz et du célèbre boulevard Unter den Linden. La rue commerçante Friedrichstraße traverse le centre de Berlin, reliant les arrondissements de Mitte et Friedrichshain-Kreuzberg.
La zone autour de la Friedrichstraße est connue comme le prestigieux centre d’affaires de la capitale. Un mètre carré dans un immeuble haut de gamme de 6 étages, par exemple, coûte de 7 000 € à 9 000 €.
Les infrastructures du quartier sont aussi développées que possible: il y a des cafés, des centres commerciaux, des établissements d’enseignement et médicaux, des clubs sportifs et des piscines. Les nouveaux complexes d’appartements avec un haut niveau de confort et de service sont très demandés. Les logements secondaires sont assez chers à environ 7 050 € / m². L’avantage d’acheter un appartement dans un nouveau développement est qu’il est assorti d’une garantie de construction de 5 ans. Un appartement dans la Leipziger Straße peut être loué pour 15 € par m² et par mois, tandis qu’un appartement de luxe dans la Niederwall Straße voisine coûte 25 € par m².
Arrondissement de Friedrichshain-Kreuzberg
Friedrichshain: un excellent exemple de gentrification à Berlin
Friedrichshain était un quartier industriel avant la Seconde Guerre mondiale, après quoi la plupart des usines ont fermé et la rue principale de la Frankfurter Allee a dû être complètement reconstruite après le bombardement. Des bâtiments de la fin du XIXe siècle ont été reconstruits dans le cadre du programme de restauration urbaine. Ce processus est appelé gentrification depuis les années 1960.
Le Volkspark Friedrichshain, décoré d’une fontaine de conte de fées, est une attraction récréative populaire pour les citoyens. D’autres lieux d’intérêt incluent le pont Oberbaumbrücke qui relie Friedrichshain au quartier de Kreuzberg.
Les prix des logements à Friedrichshain sont à un niveau élevé. Par exemple, un appartement à côté de la East Side Gallery, une galerie en plein air sur la section du mur de Berlin, coûte jusqu’à 6 500 € par m². À trois kilomètres se trouve la péninsule de Rummelsburg. Les appartements situés aux étages supérieurs des maisons de cette zone coûtent jusqu’à 6 000 € par m². Les appartements à Friedrichshain peuvent être loués pour une moyenne de 18 € par m² et par mois.
Kreuzberg: le quartier international gagne rapidement en popularité
Kreuzberg est situé près du quartier de Mitte. Kreuzberg est aujourd’hui l’un des quartiers les plus branchés de Berlin, avec des prix qui montent en flèche. Ça n’a pas toujours été comme ça. Jusqu’à la chute du mur de Berlin, Kreuzberg était considéré comme un endroit avec des biens immobiliers relativement bon marché dont la population était composée de migrants, de cols bleus, de musiciens et d’artistes pauvres. Ces dernières années, Kreuzberg a attiré les jeunes et la classe créative avec son grand nombre de boîtes de nuit, de fêtes et de galeries d’art contemporain. La demande de propriété à Kreuzberg dépasse de loin l’offre et la densité de population est élevée. De plus, Kreuzberg abrite une grande partie de la diaspora turque en Allemagne.
Kreuzberg est divisé en parties ouest et est. Ils sont parfois désignés par les anciens codes postaux Kreuzberg 61 et Kreuzberg 36. Les propriétés dans la partie ouest sont considérées comme plus haut de gamme, mais les propriétés dans les deux quartiers sont liquides et sont des investissements rentables. Le prix moyen du quartier se situe entre 6 500 € et 8 500 € le m².
Arrondissement de Pankow
Prenzlauer Berg: un centre de culture et de commerce
Prenzlauer Berg est le plus grand quartier de Berlin en termes de population et celui qui connaît la croissance la plus rapide. La plupart des bâtiments ont survécu à la guerre et plus de 300 d’entre eux sont désormais classés monuments culturels. Environ 80% des maisons ont été construites avant le milieu du XXe siècle. L’ensemble de la zone a été rénové et les bâtiments ont été reconstruits.
Prenzlauer Berg a longtemps été connu comme un quartier ouvrier: il était célèbre pour ses brasseries, ses boucheries, ses tabacs et ses textiles. Aujourd’hui, Prenzlauer Berg est considéré comme un centre de la vie bohème. Le quartier dispose d’une infrastructure moderne avec plus de 600 cafés, restaurants et bars, théâtres, musées, établissements d’enseignement, centres sportifs et un complexe de pistes cyclables. Tout ce qui précède attire les jeunes familles aisées. Les seules entreprises actives dans la localité sont les entreprises de construction.
La demande de biens immobiliers a au moins doublé au cours de la dernière décennie et de plus en plus de personnes qui réussissent déménagent ici. Le coût moyen du mètre carré varie de 5 000 € à 6 200 €. Les appartements peuvent être loués entre 15 et 20 € par m² et par mois.
Pankow: une vie respectable et paisible
Pankow est assez densément peuplée: avec près de 400 000 habitants, elle est comparable à des villes comme Bochum ou Wuppertal. Pankow attire les acheteurs de propriétés avec ses nombreux espaces verts, sa tranquillité et son prestige. Les quartiers sont bordés de places spacieuses, de parcs et d’aires de loisirs. L’infrastructure comprend tous les commerces, équipements sociaux et récréatifs nécessaires, les liaisons de transport sont à un niveau élevé.
Les prix fixes ici sont inférieurs à ceux de Mitte et de Prenzlauer Berg mais restent élevés. Un appartement à Pankow dans une zone avec beaucoup d’espaces verts peut être acheté pour 4 400 € par m². Près du lac Wilhelmsruher, le quartier le plus calme du quartier, 26 nouveaux appartements ont été construits avec un prix moyen de 5 000 € / m². Les propriétés ici sont principalement destinées aux jeunes familles et aux personnes âgées.
Les prix des logements secondaires dans les immeubles rénovés sont légèrement inférieurs à partir de 4 000 € / m². Les appartements dans les bâtiments neufs commencent à 16 € par m² et par mois; dans les immeubles anciens, le loyer est d’environ 11 € / m².
Weißense: un quartier vert au bord du lac
Avant 2001, Weißense était un arrondissement distinct, et après la réforme administrative, il est devenu une partie de Pankow. La principale attraction naturelle du quartier est le lac Weißense, après quoi le quartier tire son nom qui se traduit littéralement par «lac blanc». Weißensee est un quartier verdoyant et tranquille avec de nombreux bâtiments historiques.
Il y a aussi un grand terrain de golf dans le quartier. Une ligne de train de banlieue S-Bahn relie le quartier au centre de Weißensee. Le prix moyen d’un appartement du marché secondaire est de 5 620 € / m², tandis que le prix moyen d’un appartement neuf est de 5 980 € / m².
Arrondissement de Charlottenburg-Wilmersdorf
Charlottenburg: le prestige avant tout
Charlottenburg est l’un des quartiers les plus chers de la ville. La Bourse de Berlin, le centre d’affaires Neues Kranzler Eck, le siège de la grande entreprise et les centres commerciaux sont tous situés ici. La rue principale du quartier est le boulevard animé et célèbre Kurfürstendamm avec des bâtiments de l’époque Kaiser.
Également situés à Charlottenburg, l’Europa-Center et l’église du Souvenir Kaiser Wilhelm sont des symboles historiques de Berlin. Bien que les appartements dans les centres de la plupart des villes allemandes soient petits, Berlin et le quartier de Charlottenburg, en particulier, sont des exceptions. La taille moyenne des appartements sur le boulevard est de 101 m², ce qui, combiné au prix élevé du mètre carré, influe sur le prix global des appartements.
La population de Charlottenburg est majoritairement âgée de 40 à 65 ans. Les étrangers y représentent environ 30%. La demande de logements dans le segment des prix élevés dépasse l’offre. Le coût moyen du mètre carré dans un appartement varie de 5 450 € à 8 820 €. Il est possible de louer un appartement pour 14 € par m² et par mois.
Wilmersdorf: la vieille ville attire les seniors aisés
Les quartiers de Charlottenburg et Wilmersdorf forment le «vieux centre» autour de Kurfürstendamm, la plus longue rue de Berlin. Avec de nombreux magasins, cafés et restaurants, la vie ici est mesurée et paisible, contrairement à Mitte, c’est pourquoi les familles aisées et les retraités choisissent ce quartier comme lieu de vie. Wilmersdorf a toujours accueilli des politiciens et des personnalités culturelles.
Outre le prestige, les Allemands fortunés sont attirés par l’atmosphère de la vieille ville: les maisons rénovées de la fin du 19e et du début du 20e siècle sont très appréciées. Il n’y a pas beaucoup de bâtiments nouvellement construits dans la région. Lors de la rénovation, seuls les murs porteurs sont laissés debout et le reste est reconstruit avec une garantie de 5 ans sur les éléments neufs.
Les prix de l’immobilier à Wilmersdorf sont élevés, environ 5 980 € / m² pour un appartement dans un immeuble ancien et 8 990 € / m² pour un neuf, mais sur le marché, on peut trouver des offres à 2 900 € / m² à acheter ou 9,5 € / m² par mois à louer.
Grunewald: un quartier vert respectable
Le quartier le plus prestigieux de l’arrondissement est Grunewald. Elle doit son nom à la zone boisée qui, avec ses lacs, couvre une grande partie du district. Sur les rives de Havel, on trouve des villas de luxe. Les Allemands riches apprécient la paix et la tranquillité, l’air frais et les beaux paysages.
La zone est bien développée avec des installations de loisirs, des centres commerciaux et des équipements sociaux. Les prix de l’ immobilier pour l’achat et la location sont parmi les plus élevés de Berlin. Vous pouvez acheter une maison pour une moyenne de 5 100 € par m², et louer un appartement pour plus de 14 € par m² et par mois.
Arrondissement de Steglitz-Zehlendorf
Dahlem: un centre de recherche scientifique
Dahlem est l’un des quartiers les plus riches de la ville et également un centre de recherche scientifique. Plusieurs lauréats du prix Nobel de physique atomique ont vécu et travaillé ici. Dahlem est célèbre pour son centre des musées qui abrite plusieurs collections d’objets rares provenant des musées d’État de Berlin. Dalem abrite également l’une des principales institutions d’enseignement supérieur d’Allemagne, la Freier Universität Berlin.
En conséquence, le quartier regorge d’étudiants et bourdonne de vie en semaine. Le Dalem dispose d’une infrastructure bien développée pour les jeunes: bars, clubs et lieux de divertissement. Les prix de l’immobilier secondaire à Dalem sont parmi les plus élevés de la zone avec une moyenne de 7 250 € / m²
Steglitz: un quartier prometteur avec un excellent emplacement
Steglitz attire les gens avec sa nature magnifique, ses forêts et ses plans d’eau, ses infrastructures bien développées et son style de vie calme et paisible. La région offre un large éventail de services tels que le centre commercial Das Schloss, des cafés, des parcs, des installations éducatives, des clubs sportifs, des centres de loisirs et des cinémas.
Les propriétés à Steglitz sont très populaires. Le quartier est idéalement situé car vous pouvez rejoindre le centre de Berlin depuis Steglitz en voiture en 30 minutes et en transports en commun en moins d’une heure. Les prix moyens d’un appartement à Steglitz varient de 4 700 € à 6 490 € par m².
Zehlendorf: nature et demeures riches
Zehlendorf attire les acheteurs avec ses nombreux espaces verts, ses lacs et son environnement naturel paisible et calme que de nombreux Allemands apprécient. Ce qui rend Zehlendorf unique, c’est la combinaison de manoirs et de villas luxueuses avec des parcs, des forêts et des étangs. La plus grande plage naturelle d’Europe, la Strandbad sur le lac Wannsee, est populaire parmi les propriétaires de yachts.
L’infrastructure de la zone est très développée: il y a de grands centres commerciaux, des établissements d’enseignement, des installations médicales, des restaurants. Habituellement, seules les personnes riches peuvent se permettre une propriété dans la région. Le coût moyen du mètre carré lors de l’achat d’un appartement varie de 5 400 € à 8 550 € par m².
Arrondissement de Reinickendorf
Tegel: l’aéroport de Tegel et un beau lac
Tegel est situé dans la partie nord de Berlin. La région est célèbre pour son magnifique lac, son palais et un grand aéroport du même nom. L’ancien port industriel a été transformé en centre culturel du port de Tegel. La popularité de la région pourrait bientôt augmenter en raison de la fermeture de l’aéroport de Berlin Tegel. Il a fermé en novembre 2020, à la suite de l’ouverture du nouvel aéroport Berlin-Brandebourg.
Il est possible d’acheter un appartement à Tegel à un prix avantageux à partir de 2 900 € le m². Le loyer moyen est de 10 à 15 € par m².
Arrondissement de Tempelhof-Schöneberg
Tempelhof: une zone d’investissement prometteuse
Le nom Tempelhof signifie la place de commerce des Templiers, qui a aidé ce modeste quartier résidentiel à devenir un grand quartier de Berlin. En 2008, Tempelhof, le plus grand aéroport du même nom de la capitale, a cessé ses activités. À l’époque, le bâtiment était parmi les plus grands du monde.
Les bâtiments résidentiels du quartier sont constamment rénovés et les espaces sont aménagés. Acheter une propriété à Tempelhof est considéré comme prestigieux. En raison de son infrastructure et de sa proximité avec le centre de Berlin , le logement dans la région devient de plus en plus cher. Désormais, le prix du mètre carré lors de l’achat d’un appartement est d’environ 4 000 à 5 000 €. Le coût de la location d’un appartement ici est de 9 à 15 € par m² et par mois.
Schöneberg: logement bon marché dans le centre-ville
Le quartier de Schöneberg est densément peuplé et proche des districts administratifs centraux de Berlin. Schöneberg est populaire auprès des étrangers et des jeunes Allemands. Le quartier connaît une pénurie d’offre sur le marché immobilier et donc l’achat d’un appartement y est une bonne opportunité d’investissement.
Schöneberg dispose d’une infrastructure bien développée qui comprend des centres commerciaux, des hôtels, des restaurants, des clubs et des bars. La région est également une destination touristique florissante. Pendant la Seconde Guerre mondiale, la plupart des bâtiments ont été démolis et de nouvelles maisons, typiques de l’architecture des années 1950, ont été érigées à leur place.
La plupart des maisons de Schöneberg ont été construites dans les années 1950 et 1960. Parmi ces bâtiments, il y a peu de grands bâtiments, la plupart ont 5 à 7 étages. Le quartier est relativement bon marché si l’on considère sa proximité avec le centre: le prix moyen d’achat d’un appartement sur le marché secondaire est de 4 980 € le m². Le prix moyen d’un appartement neuf est de 8 830 € / m².
Arrondissement de Treptow-Köpenick
Köpenick: Grunewald de l’est
Köpenick est le plus grand quartier de Berlin, mais il a la plus faible densité de population. Il regorge de parcs, de forêts et de lacs. Les Berlinois adorent leurs vacances à Köpenick et la considèrent comme une station balnéaire, grâce à ses plages de sable et aux possibilités de surf, de plongée et autres sports nautiques qu’elle offre. Köpenick est également connue pour ses villas avec des stations de bateau partagées. Un appartement ici coûte en moyenne entre 4 310 € et 6 180 € par m².
Treptow: le symbole de l’intégration du quartier
Treptow, comme le Köpenick voisin, se trouve dans une zone avec de nombreux bois, parcs et réservoirs. L’un des plus grands lacs de Berlin se trouve ici, s’étendant sur près de 4,5 km. L’attraction principale du quartier est le monument érigé dans la rivière: des personnages de taille énorme marchant l’un vers l’autre. Le monument symbolise l’unification des quartiers de Treptow, Kreuzberg et Friedrichshain.
Les zones résidentielles de Treptow ont leurs particularités: dans la partie sud-ouest, il y a un village de pêcheurs avec de petites maisons, tandis que dans l’autre partie du quartier, il y a l’Adlershof, qui possède des gratte-ciel modernes, des universités et un puits. infrastructure développée. Treptow est un secteur en plein essor pour la classe moyenne, où les prix des logements continueront d’augmenter pendant longtemps. Un mètre carré à Treptow coûte en moyenne entre 3 900 € et 5 710 € par m².
Selon Anna Kurianovich, responsable des ventes chez Tranio, Treptow-Köpenick est l’un des domaines les plus prometteurs. « Les experts prévoient une forte croissance des prix sur le marché immobilier local dans 5 à 7 ans. Les raisons de cette prévision sont le développement actif des entreprises et des centres de recherche, ainsi que l’attrait de la belle nature avec des lacs, des parcs verts et des forêts » .
Arrondissement de Lichtenberg
Lichtenberg: de nouveaux bâtiments et un zoo
Le district de Lichtenberg se trouve dans le district administratif du même nom et est parfois appelé Alt-Lichtenberg. Au cours des dernières années, il y a eu beaucoup de travaux de construction à Lichtenberg. Entre 2013 et 2017, par exemple, 2550 nouveaux logements ont été construits dans le quartier et 1700 bâtiments ont été rénovés. La demande n’a pas encore dépassé l’offre sur le marché immobilier de Lichtenberg, il est donc possible de louer un appartement dans la région plus rapidement que d’habitude à Berlin.
L’économie de Lichtenberg est composée de petites et moyennes entreprises actives dans le commerce et les services. Lichtenberg abrite également le grand zoo de Berlin-Friedrichsfelde. Le prix moyen des biens neufs dans le quartier est de 6 180 € / m², le prix moyen des biens du marché secondaire est de 4 360 € / m².
Arrondissement de Neukölln
Neukölln: dynamique et multiculturelle
Neukölln est un grand quartier du district administratif du même nom. En décembre 2020, elle comptait près de 165 000 habitants. Il est bordé par Kreuzberg et Tempelhof. Neukölln est le quartier le plus multiculturel de Berlin: historiquement, il abrite de nombreux immigrants de Turquie, mais aussi de Pologne, de Roumanie, de Bulgarie et de Syrie. Neukölln est également un quartier d’affaires en plein essor, avec 5 500 entreprises et 60 000 employés. La zone connaît actuellement une croissance dynamique.
Neukölln est à proximité de l’aéroport de Berlin-Brandebourg via l’autoroute A113, et le plus grand hôtel d’Allemagne, l’Estrel Berlin, est situé dans la région, ce qui suggère que les prix de l’immobilier à Neukölln continueront d’augmenter. L’agence immobilière allemande Guthmann estime que les prix au mètre carré vont quadrupler dans les 10 prochaines années. Actuellement, le prix moyen d’un appartement du marché secondaire est de 4 540 € / m², et pour un appartement neuf, il est de 7 490 € / m².
Arrondissement de Spandau
Spandau: vieille ville et futur pôle technologique
Le district de Spandau est l’un des plus vastes en termes de superficie mais compte une population modeste de 245 000 habitants. Spandau est située sur les rives de la rivière Havel, où elle se jette dans la Spree. Il est réputé pour sa nature car il existe de nombreuses réserves naturelles et lacs dans la région. Dans le quartier de Spandau, vous trouverez la citadelle de Spandau, une forteresse Renaissance et la vieille ville, avec ses bâtiments historiques.
Spandau fait partie du plan de développement urbain de Berlin StEP Wohnen 2030. D’ici 2030, il y aura 11 000 unités résidentielles à Spandau. Les nouveaux grands centres technologiques Siemens Campus et Urban Tech Republic promettent de nouveaux emplois et un afflux de personnes. Le prix moyen d’un immeuble neuf à Spandau est de 5 280 € par m² et sur le marché secondaire, de 3 660 € par m²
Arrondissement de Marzahn-Hellersdorf
Marzahn: un quartier résidentiel avec un grand parc
La plupart des biens immobiliers de Marzahn ont été construits en RDA et se composent donc de Plattenbauten ou de bâtiments préfabriqués. Marzahn était autrefois connue comme une zone difficile après la chute du mur de Berlin, mais ce préjugé n’est plus vrai. Ces dernières années, le quartier s’est modernisé: des bâtiments en panneaux ont été reconstruits, des espaces publics, des places et des pistes cyclables ont été aménagés.
En 2017, la rénovation du Gärten der Welt, un grand parc avec des usines du Japon au Royaume-Uni, a été achevée. 87,5% des habitants du quartier sont allemands. Les jeunes familles déménagent souvent à Marzahn: le quartier regorge de terrains de jeux et de verdure. Ils sont également attirés par les prix bas. Le prix moyen d’un appartement sur le marché secondaire de ce quartier est de 3 170 € le m².
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