Pourquoi et comment investir dans l’immobilier à l’étranger? │ Le marché immobilier se distingue des autres options d’investissement en raison de sa faible corrélation avec les produits financiers tels que les titres, les obligations et autres actifs traditionnels. Cela peut aider un investisseur à diversifier considérablement les risques de son portefeuille. Investir dans l’immobilier à l’étranger peut aider à diversifier les risques.
Trois caractéristiques de l’investissement immobilier :
- L’immobilier fournit des flux de trésorerie prévisibles.
- L’immobilier est un bien tangible qui prend de la valeur au fil du temps.
- L’investissement immobilier peut protéger les investisseurs de l’inflation et d’autres pertes d’investissement : le PIB augmente → la demande immobilière augmente → les taux de location augmentent → les prix de l’immobilier augmentent.
Quels sont les avantages d’investir dans l’immobilier à l’étranger?
En investissant dans l’immobilier à l’étranger, les investisseurs peuvent protéger leurs portefeuilles contre les risques nationaux et politiques, les baisses des marchés locaux et les catastrophes naturelles.
L’immobilier étranger est également un moyen efficace de déplacer de l’argent à travers les frontières tout en maintenant la valeur du capital. Il peut également offrir aux investisseurs la possibilité d’obtenir la citoyenneté ou un permis de séjour.
Retour sur investissements immobiliers
Au cours des 20 dernières années, l’immobilier en tant que classe d’actifs a nettement surperformé le marché boursier.
Par exemple, les REIT (sociétés de placement immobilier) américaines ont obtenu un rendement annualisé de 11,8 % au cours des deux dernières décennies, contre 8,6 % des rendements affichés par le S&P 500 au cours de la même période.
Bien que les taux de croissance de l’immobilier et des actions indiquent une tendance à la hausse sur le long terme, les données historiques montrent que l’immobilier rebondit plus rapidement après les crises, ce qui en fait une option d’investissement attrayante.
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Un portefeuille d’investissement qui comprend à la fois des actions et des biens immobiliers est plus stable que l’une ou l’autre des classes d’actifs seules. Comme l’indique la courbe orange sur le graphique, cette composition de portefeuille est plus résistante aux changements de l’environnement de marché.
Il existe quatre façons d’investir dans l’immobilier : les participations directes, les actions dans une fiducie de placement immobilier (ou REIT) privée ou publique, l’investissement dans l’immobilier à l’aide de capitaux privés (real estate private equity ou REPE), ou l’investissement via le crowdfunding. Chaque stratégie d’investissement a des rendements et des risques différents. Voici les avantages et les inconvénients.
Participations directes dans l’immobilier
La stratégie « acheter et conserver » fonctionne pour les propriétés locatives résidentielles et les biens immobiliers commerciaux, tels que les magasins, les cafés, les entrepôts et les hôtels gérés par un opérateur célèbre.
- Bénéfice : l’investisseur réalise un bénéfice en percevant des loyers ou en revendant.
- Avantages : l’investisseur est propriétaire du bien et peut donc choisir comment réaliser un profit et quand vendre.
- Inconvénients : l’investisseur est responsable de toutes charges et vices cachés, de la gestion immobilière, des relations avec les locataires, des dispositions juridiques, des déclarations fiscales et des visites de la propriété.
Fonds de placement immobilier (FPI)
Une fiducie de placement immobilier ou FPI est une fiducie qui investit dans l’immobilier. L’investisseur achète des actions et détient des unités dans le portefeuille de propriétés détenues par la fiducie. La fiducie peut investir dans des hypermarchés, des maisons de retraite et des développements fonciers qui achètent des terrains, des zones forestières ou des projets de construction. Il existe également des fiducies qui se concentrent sur des types spécifiques de biens immobiliers, tels que les supermarchés.
- Bénéfice : l’investisseur gagne de l’argent grâce aux fluctuations de prix ainsi qu’aux dividendes. Les FPI affectent 90 % de leurs revenus au versement de dividendes.
- Avantages : l’investisseur reçoit des rentrées de fonds de la location bien qu’il ne soit pas propriétaire de la propriété. L’investisseur reçoit également des paiements de dividendes et des gains en capital d’un portefeuille diversifié de plusieurs propriétés.
- Inconvénients : l’investisseur ne choisit pas les propriétés et la commission de gestion des actions n’est pas toujours calculée de manière transparente.
Il existe deux types de FPI : privés et publics.
Les FPI privées : Leurs actions ne sont pas cotées en bourse et ne peuvent être acquises que par des investisseurs qualifiés et accrédités. Le montant minimum à investir dans des actions de FPI privées se situe entre 10 000 et 100 000 €.
Les FPI publiques vendent des actions sur le marché libre. Le prix moyen d’une action ne dépasse pas 100 €. Les investisseurs peuvent vendre rapidement des actions d’une FPI publique sur le marché libre, même si les actifs sous-jacents d’une valeur d’un milliard de dollars sont gérés par des professionnels. L’information sur les activités d’une FPI publique est accessible au public.
Les FPI privées et publiques peuvent fournir directement des prêts hypothécaires à des projets afin d’acheter des propriétés ou elles peuvent acquérir des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). Bien que les risques soient élevés, l’investisseur est également prêt à gagner d’importants dividendes.
Fonds de private equity immobilier (ou REPE)
Le capital-investissement immobilier (REPE) est une classe d’actifs utilisée par les fonds pour effectuer des investissements directs dans l’immobilier. Les fonds REPE ne sont pas négociés en bourse et ne sont accessibles qu’aux investisseurs accrédités et qualifiés. La barrière à l’entrée est un montant d’investissement d’au moins six chiffres en dollars américains.
Bénéfice : la plupart des revenus du capital-investissement proviennent d’investissements lucratifs et de prises de bénéfices sous forme de plus-values et/ou d’intérêts reportés de chaque projet.
Avantages : les sociétés de capital-investissement investissent dans des actifs immobiliers, qui comprennent des installations génératrices de revenus et des instruments exotiques tels que les options et le refinancement.
Inconvénients : ces fonds ont des barrières à l’entrée élevées, une faible liquidité et nécessitent de longues périodes de détention, ce qui rend le processus de sortie complexe. Beaucoup dépend de l’expertise de l’équipe du fonds.
Financement participatif
Le financement participatif est un moyen de collecter des fonds pour des projets spécifiques via une plateforme en ligne. Dans l’immobilier, le crowdfunding est un concept relativement nouveau. Le capital levé grâce au financement participatif est utilisé pour l’acquisition, le développement ou la rénovation d’un bien immobilier, qui peut ensuite être revendu ou utilisé pour générer des revenus locatifs. Au cours des quatre dernières années, le marché du financement participatif s’est considérablement développé, le financement participatif pour l’immobilier surpassant l’ensemble du marché.
Le marché global du financement participatif croît à un taux de croissance annuel composé (TCAC) de 16,9 %.
Le marché du financement participatif immobilier croît à un taux de croissance annuel composé (TCAC) de 18,5%.
Bénéfice (financement participatif en fonds propres) : un investisseur qui investit des capitaux dans le financement participatif en fonds propres est considéré comme un partenaire et peut recevoir jusqu’à 20 % de revenu annuel à la fin du projet. Cependant, ces investisseurs s’exposent à un risque plus élevé que le financement participatif basé sur la dette. Il y a moins de projets de financement participatif en actions que ceux basés sur la dette.
Profit : l’investisseur reçoit un retour sur investissement fixe de 8 à 12 % grâce au crowdfunding basé sur la dette, tout en étant exposé à un risque moindre.
Avantages : l’investisseur choisit des projets dans lesquels investir en fonction de ses propres objectifs et préférences d’investissement.
Inconvénients : l’investisseur n’influence pas le développement du projet.
L’investissement immobilier à l’étranger en quelques mots
Détention directe de biens immobiliers :
- la plus haute protection contre les pertes et les dommages,
- rendement de 5 à 6 %, parfois plus,
- l’investisseur doit mettre beaucoup d’efforts dans le projet,
- il est relativement difficile d’étendre cette stratégie car il y a peu de projets avec des rendements prometteurs sur le marché.
FPI :
- itinéraire facile pour investir dans l’immobilier,
- une protection moindre contre les pertes et les dommages,
- engagement minimum requis de l’investisseur,
- 3 à 5 % de rendement attendu, avec un potentiel de plus-values augmentant les rendements jusqu’à 8 à 10 %.
Club deals via les fonds REPE :
- une protection moindre contre les pertes et les dommages,
- engagement moindre exigé de l’investisseur,
- rendement attendu plus élevé : jusqu’à 15 %,
- il y a un potentiel de mise à l’échelle.
Financement participatif :
- itinéraire facile pour investir dans l’immobilier,
- 12 % de rendement attendu, supérieur à celui de l’immobilier en direct,
- l’investisseur n’est pas directement lié au projet et ne peut l’influencer d’aucune façon.
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