Les européens qui choisissent d’investir dans l’immobilier aux USA devront prendre quelques considérations avant de passer a l’acte.
L’immobilier aux USA peut se révéler une opération très intéressante pour les investisseurs étrangers. Bien que ce type d’accord représente peu de fardeau fiscal pour les Américains, ce n’est pas le cas pour les non-résidents. Toutefois, vous pouvez anticiper le désavantage fiscal lors de l’achat d’un bien immobilier.
Que devez-vous considérer avant d’investir dans l’immobilier aux USA?
Avant de décider d’acheter un bien immobilier en tant qu’étranger aux États-Unis, vous devez réfléchir à quelques points à l’avance. Alors que la conception exacte n’est pas pertinente lors de l’achat de la propriété, vous pouvez minimiser le fardeau fiscal avec certains modèles.
Le principe de localisation stipule que les revenus de l’immobilier (loyer, crédit-bail, produit des ventes, etc.) doivent être imposés là où ils se trouvent.
C’est un facteur clé lorsque l’on considère des questions telles que l’impôt sur les plus-values ou les droits de succession, par exemple. Les résidents et citoyens américains sont assujettis aux droits successoraux du pays, sur l’ensemble de la valeur des biens qu’ils détiennent au moment de leur décès. D’autre part, pour un non-résident et non-citoyen des États-Unis, les droits successoraux s’appliquent à la valeur marchande des biens d’un contribuable décédé. Et ce, dans la mesure où il détient des biens aux États-Unis au moment de son décès, dont la valeur excède 60 000 $ US.
En conséquence, une mauvaise préparation peut s’avérer désastreuse pour l’héritier.
Il existe différentes variantes et modèles pour rendre une entreprise immobilière attrayante également pour les étrangers. Utilisés correctement, elles garantissent la conception la plus avantageuse fiscalement possible . Avec elles vous abordez trois considérations clés :
- Fiscalité lors de la vente du bien ou du rapatriement des bénéfices.
- La charge fiscale au décès.
- Exigences de confidentialité et de déclaration.
La conception parfaite de votre projet immobilier aux États-Unis dépend toujours de votre situation particulière et peut différer d’un cas à l’autre. Les objectifs personnels, les projets futurs et d’autres facteurs jouent ici un rôle majeur. Il n’y a pas de règle universelle qui puisse s’appliquer aveuglément à tout le monde.
Avec une bonne planification et des conseils préalables, de nombreuses préoccupations concernant la possession d’un bien immobilier aux États-Unis peuvent être réduites, voire complètement éliminées.
Options de structuration fiscale.
Il convient de mentionner brièvement à l’avance que la meilleure structure fiscale pour les étrangers dans un investissement immobilier américain est généralement la structure dite de blocage américaine . Ce modèle combine une C-Corporation américaine avec une société holding étrangère et, s’il est correctement structuré, couvre tous les points d’intérêt fiscaux.
Il peut optimiser les plus-values à la vente, minimiser l’imposition foncière et éviter la FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act). C’est une loi visant à retenir 10 à 15% du prix de vente pour les investisseurs immobiliers étrangers ) .
Définir votre statut fiscal avant d’investir dans l’immobilier aux USA
En général, une transaction immobilière aux États-Unis pour les particulier étrangers avec une LLC ou d’autres sociétés n’est pas une bonne idée d’un point de vue fiscal. Dans ce qui suit, nous allons détailler les avantages et les inconvénients des différents modèles.
1 – La propriété immobilière en tant que particulier.
Bien sûr, en tant qu’investisseur, vous pouvez posséder directement un bien immobilier américain en tant que particulier. Si cette option est la plus rapide à mettre en place, elle revient plus chère à long terme.
C’est pourquoi très peu d’étrangers la choisissent.
Non seulement vous avez une responsabilité illimitée et aucune confidentialité. Mais vous êtes soumis à l’impôt américain à un seul niveau. Et ce, y compris l’impôt sur le revenu fédéral et d’État. Dans ce cas, la retenue à la source est de 30 %. De plus, il faut ajouter tout impôt sur les successions, soit:
- à partir de 60 000,00 $ au niveau fédéral,
- 40 % plus tout autre.
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Si la propriété est louée, le propriétaire est tenu de produire une déclaration de revenus américaine sur ses revenus américains . Il est également responsable de tout dommage survenu dans le cadre de l’utilisation locative du bien.
Lors de la vente du bien , la FIRPTA s’applique aux étrangers avec cette variante. À partir de 300 000,00 $, 15 % du prix de vente total sont dus ici.
2 – Structure de bloqueur américain
Ce modèle de conception offre aux investisseurs étrangers, probablement la meilleure option d’un point de vue fiscal . Avec la structure du bloqueur, vous pouvez réduire la charge totale à 25 % si elle est conçue correctement. Il combine une société américaine C avec une société étrangère.
Ainsi, vous bénéficiez d’une protection de la vie privée et de la responsabilité. De plus, vous évitez également la FIRPTA et l’impôt sur les successions. Selon le pays de résidence, il n’y a pas non plus d’impôt sur le revenu. Lors de la cession de la propriété, vous paierez un maximum de 20 % d’impôt sur les gains en capital.
Enfin, il existe bien sûr d’ autres types d’optimisation fiscale. Comme par exemple une société américaine versant un salaire à des fondateurs vivant à l’étranger.
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