Warren Buffett pense depuis longtemps comment investir en période d’inflation. Selon des biographes, le légendaire investisseur de 91 ans, ressasse les dangers de l’inflation par son père, membre du Congrès républicain. Il a commenté, à plusieurs reprises, le sujet tout au long de sa carrière d’investisseur.
Alors pourquoi le fait d’investir en période d’inflation procure une telle préoccupation ?
L’inflation, ou une augmentation générale des prix, nous fait perdre notre pouvoir d’achat au fil du temps. Pour les investisseurs, cela peut transformer ce qui apparaît comme un rendement positif en un rendement négatif si l’inflation devient suffisamment élevée.
Posséder une obligation payant 5 % d’intérêt par an peut sembler être un investissement solide, mais si l’inflation atteint 6 %, votre rendement réel devient négatif.
Avec un environnement d’inflation plus élevé, évident au cours des prochains trimestres, voyons comment l’investissement immobilier privé peut fournir une protection contre l’inflation. Voici quelques considérations pour les investisseurs immobiliers dans un environnement inflationniste :
Investir dans un contexte d’inflation.
L’inflation est peut-être l’un des mots les plus connus en économie. Simplement en raison des ramifications étendues qu’elle peut avoir au niveau macro aussi bien qu’au niveau des ménages. En termes simples, l’inflation mesure l’augmentation générale du prix des biens et des services, sur une période donnée.
Au niveau macro, il a une incidence significative sur la politique monétaire et les taux d’intérêt. Qui, à leur tour, influencent l’investissement en capital et la capacité de production dans une économie.
Par exemple, le bavardage actuel autour de l’inversion du régime de taux d’intérêt bas en vigueur et de l’augmentation des taux d’intérêt.
Alors qu’une hausse des taux peut potentiellement atténuer l’impact de la hausse de l’inflation, les banques centrales ne peuvent pas non plus mettre en péril la timide reprise actuellement en cours.
Au niveau des ménages, l’inflation a un impact direct sur le pouvoir d’achat. Elle peut influencer les parcours d’épargne, d’investissement et de dépenses.
L’immobilier a une valeur intrinsèque.
L’immobilier a une valeur intrinsèque parce qu’il est rare. En particulier dans les quartiers urbains denses, il peut y avoir une offre limitée de propriétés et un manque de terrains disponibles pour construire de nouvelles structures.
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C’est une bonne nouvelle pour les propriétaires actuels, car la demande de biens immobiliers ne diminue généralement pas, même lorsque l’inflation augmente. Au contraire, la valeur des propriétés pourrait augmenter, compte tenu de la hausse du coût des matériaux et de la main-d’œuvre pour construire une structure comparable.
Les loyers peuvent augmenter avec les prix.
Alors que les rendements nets des obligations, des actions et des véhicules à taux fixe risquent d’être touchés par la hausse de l’inflation, les gestionnaires immobiliers peuvent atténuer l’effet de l’inflation en augmentant les loyers des propriétés gérées.
Bien sûr, cela ne se produit pas de manière uniforme entre les propriétés, les types de propriétés ou les marchés. Vous souvenez-vous d’avoir eu un propriétaire qui semblait inconscient des forces de l’inflation, vous laissant avec une offre de loyer criante ? En effet, il faut un peu de prévoyance pour lutter efficacement contre l’inflation.
L’effet historique de l’inflation.
Les données historiques montrent que l’immobilier demeure efficace comme couverture contre l’inflation. Nous observons que le multifamilial est assez résistant et a fourni au moins une couverture partielle contre l’inflation. Cela était vrai même dans les années 1970 et 1980, lorsque l’inflation atteignait un niveau record en raison de la faible croissance de l’emploi et du chômage élevé.
Le prêt hypothécaire pour investir en période d’inflation.
Cela dit, certaines classes d’actifs et stratégies d’investissement peuvent encore s’en tirer mieux que d’autres. En période de forte inflation, les projets à plus long terme dépendent fortement des flux de trésorerie. De ce fait, ils générer des rendements négatifs.
Vous ne pensez peut-être pas qu’une maison soit un bon moyen de vous protéger contre l’inflation ?
Mais si vous utilisez un prêt hypothécaire pour acheter votre maison, cela peut devenir un excellent moyen de le faire. Avec une hypothèque à long terme – à des taux proches de niveaux historiquement bas – vous bénéficierez d’un financement bon marché jusqu’à trois décennies.
Un prêt hypothécaire à taux fixe vous permet de maintenir la plus grande partie des dépenses de logement au même paiement. Bien sûr, les taxes foncières augmenteront et d’autres dépenses pourraient grimper, mais votre paiement mensuel de logement restera le même. Ce n’est certainement pas le cas si vous louez.
Et, bien sûr, en étant propriétaire d’une maison, vous aurez la possibilité d’augmenter sa valeur avec le temps. Si plus d’argent inonde le marché, vous pouvez également obtenir une appréciation des prix.
Le secteur s’avère traditionnellement être une bonne protection contre l’inflation. Car les prix de l’immobilier ont tendance à augmenter à long terme. Les fiducies de placement immobilier ou FPI sont un moyen facile pour vous d’accéder à des investissements immobiliers sans avoir à débourser une fortune pour les acheter.
Où devriez-vous investir pour lutter contre la forte inflation.
Pour couvrir vos investissements contre l’inflation, il subsiste un aspect critique. Le sourcing d’opportunités d’investissement sous-évaluées.
Investir à l’étranger peut résoudre le problème de l’inflation.
Par exemple des biens immobiliers dans des secteurs porteurs comme la Grèce. Il suffit d’avoir un pouvoir d’achat supérieur à la région choisie pour espérer faire une bonne affaire. Les indices à long terme sur ce créneau se situe entre 9 à 15 % annuel. Ou 12 % et 15 % du taux de croissance annuel composé (TCAC). Ce qui est considérablement supérieur à l’inflation moyenne actuelle.
Conclusion, investir en gardant à l’esprit l’inflation.
Un responsable de la stratégie d’investissement chez Blackstone a déclaré:
Nous pensons qu’une inflation plus élevée peut entraîner des taux plus élevés et une volatilité accrue des marchés. De plus, l’immobilier a toujours été un bon endroit pour investir pendant les périodes d’inflation. En particulier lorsque les actifs sont soutenus par des fondamentaux solides comme c’est le cas aux États-Unis ou en Europe aujourd’hui.
La clé, cependant, dépend de la façon dont les politiques économiques naviguent entre les taux d’intérêt. De plus, le labyrinthe de la demande aide à trouver le juste équilibre entre le contrôle de l’inflation et la protection de la croissance économique.
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