Une question récurrente se pose aux investisseurs attirés par les placements immobiliers à l’étranger. Quelle sont les risques encourus face à une bulle immobilière. Quels sont les pays sensibles à ce risque?
Il faut reconnaître que pour une bonne partie des investisseurs immobiliers, la tendance va plutôt pour leur pays d’origine. Ils investissent principalement dans les marchés nationaux qui leurs semblent plus familiers.
Limiter l’exposition immobilière à un marché unique, même en France, peut nuire à la diversification et créer un risque supplémentaire dans son portefeuille.
La Bulle Immobilière
Une bulle immobilière est une bulle spéculative sur tout un marché immobilier, caractérisée par une hausse rapide de la valeur des biens immobiliers. Elle se traduit par un écart important et persistant entre le prix du marché immobilier et la variation de ses déterminants fondamentaux économiques comme les salaires ou le rendement locatif.
Cette spéculation immobilière, lorsqu’elle est effectuée à crédit, fait courir des risques aux créanciers comme aux emprunteurs. La grande spéculation immobilière à Paris, Berlin et Vienne du début des années 1870 a par exemple débouché sur la crise bancaire de mai 1873.
La crise financière mondiale de 2008-2009 a fait chuter subitement, le secteur de l’immobilier privé aux États-Unis de moins 22%.
Prenons le cas de l’éclatement de la bulle financière aux Etats Unis en 2008 due à la hausse vertigineuse des prix immobiliers. Le crédit offert par les banques (avec un taux ridiculement bas et sans vérification de la solvabilité des futurs propriétaires) a leurré de nombreux locataires voulant devenir à tout prix propriétaires.
Ainsi, l’augmentation des prix immobiliers à dépassé les hausses de revenus des propriétaires. De nombreux primo-accédants ont ainsi pris des emprunts à taux variables durant la période de taux d’intérêts bas afin d’acheter la maison de leur rêve. Initialement, les remboursements ont été possibles grâce aux taux d’appel des premières années de l’emprunt.
Néanmoins, la contraction monétaire appliquée à la FED a laissé de nombreux accédants en difficulté avec leurs emprunts à taux variables qui ont commencé à s’ajuster à des taux bien plus élevés milieu 2007 et les traites ont largement augmenté bien au-delà de la capacité de remboursement des emprunteurs.
Certains propriétaires ont commencé à être en défaut sur leurs prêts immobiliers et le krach au niveau des fondations du marché immobilier est devenu apparent.
Bulles de l’immobilier : Les Principales villes à riques
Selon les statistiques de la banque UBS, certaines villes ont vu leurs prix augmenter à des taux potentiellement non viables et huit de ces centres financiers risquent de générer des bulles immobilières susceptibles de se dégonfler.
L’indice UBS Global Real Estate Bubble Index, est conçu pour suivre le risque de bulle immobilière dans les centres financiers mondiaux. , le risque de bulle dans certaines villes du monde a considérablement augmenté au cours des cinq dernières années. Les prix réels des logements de ces métropoles situées dans la zone à risque de bulle ont augmenté de près de 50% en moyenne depuis 2011.
Où est le plus grand risque de bulle en 2018?
Le risque de bulle semble le plus important à Hong Kong, Munich, Toronto, Vancouver, Londres et Amsterdam. Des déséquilibres majeurs caractérisent également Stockholm, Paris, San Francisco, Francfort et Sydney.
Identifier une bulle
Les bulles de prix sont un phénomène récurrent sur les marchés immobiliers. Le terme «bulle» fait référence à une évaluation incorrecte et durable d’un actif, dont l’existence ne peut être prouvée que si elle éclate.
L’étude de cette année met en évidence l’accessibilité financière de plus en plus tendue. L’achat d’un appartement de 60 m2 dans la plupart des villes du monde dépasse le budget de la plupart des personnes qui gagnent le revenu annuel moyen versé dans le secteur des services hautement qualifiés.
Les prix continuent de grimper, mais dans la moitié des villes étudiées, les marchés du logement sont en plein essor, les prix corrigés de l’inflation ayant augmenté d’au moins 5% au cours des quatre derniers trimestres. Cependant, dans l’autre moitié des villes, les prix des logements stagnaient ou diminuaient.
Conclusion
L’immobilier privé mondial présente des avantages intéressants pour la diversification des portefeuilles, notamment des rendements attrayants, une faible volatilité et de faibles corrélations par rapport aux actions, aux obligations et aux REIT cotées.
La diversification mondiale est importante car les marchés immobiliers de différents pays et régions divergent au fil du temps. Leur performance reflète les différences de tendances démographiques, de taux de croissance, de maturité du marché et d’étapes du cycle immobilier.
Pour finir, les clubs ou fonds d’investissement peuvent être d’un grand secours pour constituer son portefeuille patrimoniale en limitant les risques.
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