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Limitations européennes sur les achats immobiliers à l’étranger

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En Europe, aucune loi n’interdit aux citoyens étrangers d’acheter une propriété mais les limitations européennes, souvent en ce qui concerne les droits de résidence, le type de propriété ou la catégorie d’acheteur, peuvent restreindre les possibilités d’investissement. Par exemple, seuls les résidents peuvent acheter un bien immobilier au Liechtenstein. En Andorre, en Hongrie, au Danemark, en Islande, en Pologne et à Malte, les investisseurs étrangers ne peuvent acheter un bien immobilier qu’après avoir reçu l’approbation des autorités locales.

Néanmoins, la plupart des grands pays européens (par exemple, l’Allemagne, l’Italie, l’Espagne et le Royaume-Uni) autorisent les investisseurs étrangers à acheter des biens immobiliers résidentiels et commerciaux avec les mêmes droits que les citoyens locaux.

Même les limitations européennes mineures peuvent dissuader les acheteurs, même s’ils avaient à cœur un pays spécifique. Pourtant, ces restrictions peuvent souvent être évitées en créant une entité juridique, par exemple.

Limitations européennes concernant les restrictions territoriales

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La sécurité nationale est une motivation importante dans certains pays qui ont interdit aux citoyens étrangers d’acheter des biens dans certaines régions. En Grèce, les citoyens non membres de l’UE/EEE ne sont pas autorisés à acheter des biens immobiliers à proximité des bases militaires et des frontières nationales (par exemple, près des frontières des Balkans, de l’archipel du Dodécanèse, de la Crète et de Rhodes). Des interdictions similaires sont en place en Turquie et en Estonie.

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La préférence nationale est aussi une réalité européenne et il existe des pays où des quartiers entiers sont fermés aux acheteurs étrangers. L’Autriche est un excellent exemple car il existe des limitations sur la moitié des États fédéraux du pays : Burgenland, Vienne, Basse et Haute Autriche, Salzbourg, Carinthie, Tyrol et Vorarlberg. La Suisse est également un précurseur en matière de préférence nationale. En plus de règles extrêmement strictes en matière de résidence et de citoyenneté , le pays dispose d’une loi immobilière « Lex Koller » réputée restrictive , qui limite les achats étrangers aux propriétés de villégiature dans des cantons spécifiques : Valais, Vaud, Grisons et Tessin. En Finlande, les citoyens étrangers ne peuvent pas acheter de propriété sur les îles Åland.

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Les terres agricoles sont particulièrement vitales pour les économies moins développées d’Europe de l’Est et du Sud-Est, en particulier dans les Balkans et les États baltes. L’Estonie, la Hongrie, la Lettonie, la Lituanie et la Slovaquie ont pris des mesures pour interdire aux citoyens non membres de l’UE/EEE d’acheter des terres agricoles. L’Albanie, la Croatie, la Macédoine et la Serbie (qui travaillent à l’intégration européenne) ont également imposé ces restrictions aux citoyens de l’UE/EEE.

Des restrictions de construction et de superficie ont été imposées dans des pays populaires où les opportunités de développement sont limitées par le manque d’espace. Celles-ci sont incarnées par des lois prescrivant la surface au sol maximale qu’un citoyen étranger peut acheter et la superficie sur laquelle il peut construire. En plus de cela, il n’est pas rare d’avoir besoin d’une autorisation des autorités locales. En Suisse, les citoyens étrangers ne peuvent pas acheter de biens immobiliers de plus de 200 m² ou de terrains de plus de 1 000 m². Au Monténégro, les achats de terrains à développer ne peuvent excéder 5 000 m².

Restrictions pour les entreprises et les particuliers

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Il est souvent possible de surmonter les limitations européennes imposées aux particuliers en enregistrant la propriété auprès d’une société ou en créant une entité juridique pour effectuer l’achat.

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Des restrictions sur les achats de biens immobiliers d’entreprise ont été mises en place par certains États pour prévenir les abus. En Turquie, certains types d’entités juridiques (par exemple, les fonds et les associations) ne peuvent pas acheter de biens immobiliers, mais d’autres le peuvent. En Suisse, les sociétés étrangères peuvent acheter des biens immobiliers si elles sont cotées à la bourse suisse et que moins de 33% de leurs actions sont détenues par un non-résident.

Les restrictions par nationalité sont moins courantes mais existent. La Turquie interdit aux ressortissants arméniens, cubains, syriens et nord-coréens d’acheter un bien immobilier, mais ils peuvent l’acheter via une entreprise.

Pour toutes ces raisons, il parait évident qu’un investissement à l’étranger ne peut pas se faire sans accompagnement. Nous vous conseillons de contacter des agents immobiliers du pays de l’investissement, et qui parle votre langue afin de vous assurer de savoir ce que vous faites et d’être en accords avec ces limitations européennes. Vous pouvez également faire appel directement à des promoteurs immobiliers qui ont souvent des conseillers en anglais ou en français et qui sont entourés de services notamment juridiques afin de pouvoir vous accompagner dans un investissement serein.

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