Il existe une convention fiscale franco-allemande qui régente l’investissement immobilier en Allemagne. Elle permets de ne pas subir la double imposition.
Mais le fisc français rétorque…
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En raison de la convention fiscale conclue entre la France et l’Allemagne, l’imposition sur les revenus locatifs perçus en Allemagne d’un résident fiscal français a lieu en Allemagne.
En principe il n’y a donc pas de double imposition.
Ces revenus doivent être déclarés en France mais ne sont pas soumis à l’impôt français. Le bien sera néanmoins toutefois inclus dans l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) .
En théorie, la fiscalité sur l’immobilier en Allemagne est avantageuse pour l’investisseur français.
En Allemagne, les résidents fiscaux étrangers sont soumis dès le premier euro de revenus à un taux d’imposition qui variable entre 14 % et 45 % pour des revenus annuels de plus de 250.000 euros. Pour tout le monde il faudra ajouter une contribution de solidarité de 5,5 % du montant des impôts à payer.
Rappelons qu’en France, la tranche marginale d’imposition la plus élevée est de 45 % auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, et parfois la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus de 3 ou 4 %.
Un fisc français attentif aux revenus de source étrangère
Depuis quelques années, le fisc français est beaucoup plus attentif aux revenus de source étrangère. Dans certains cas, où l’imposition de revenus immobiliers en Allemagne est inférieure à ce qu’aurait dû payer le bailleur en France, il procède à des redressements. La pratique est jugée légale en vertu d’une interprétation des conventions internationales.
Immobilier en Allemagne: exonération de l’impôt sur les plus-values supprimée en 2016
Un autre avantage important du régime allemand, qui permettait, en cas de revente du logement, d’être exonéré totalement de l’impôt sur les plus-values au bout de 10 ans de détention (contre trente ans en France) a été supprimé depuis 2016.
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