Le marché immobilier de Skopje continue de croître en 2025. Au 1er trimestre 2025, le prix moyen d’un trois pièces est d’environ 118 638 € (≈ 7,3 M MKD), tandis qu’en centre-ville il monte à ~224 000 € (≈ 13,8 M MKD).
Skopje, cadre singulier pour un marché immobilier en pleine mutation
Nichée entre les montagnes et traversée par le fleuve Vardar, Skopje, capitale de la Macédoine du Nord, mêle modernisme post-yougoslave, héritage ottoman et ambition européenne.
Opportunités marché immobilier de Skopje
Les rendements locatifs bruts moyens atteignent 6,71 % en ville, avec une fourchette de 4,3 % à 9,1 % selon les quartiers . La moyenne nationale est de 6,47 %.
La construction reste dynamique : en 2024, 8 367 permis furent délivrés (+6,4 % vs 2023), 40 % dans Skopje. Le plus grand complexe résidentiel du pays, Skopje East Gate, inauguré en 2021, propose 672 logements et un centre commercial gigantesque. Cevahir Towers, haut de 142 m, offre 1 376 appartements de haut standing.
Démarches pour les investisseurs
Tout étranger peut acheter un bien avec approbation du ministère de la Justice. Les frais d’achat vont de 2,3 % à 19,6 % selon s’il s’agit d’un neuf (TVA 18 %) ou d’un ancien (taxe 2–4 %).
Les frais de notaire, enregistrement, avocat représentent chacun environ 0,1–1 %. L’impôt foncier annuel est de 0,1 % à 0,2 % de la valeur marchande. Les revenus locatifs sont soumis à 10 % d’impôt. En cas de revente avant trois ans, une plus-value de 10 % est due.Une agence immobilière facture en général 2 % du montant de la transaction.
Avantages investissement
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Rendement locatif attractif autour de 6–7 % brut, nettement supérieur au rendement des dépôts bancaires régionaux.
- Annonce sponsorisée -
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Prix d’entrée modérés : prix moyen ~1 000 €/m² et des opportunités dès ~70 000 € pour un trois pièces en proche banlieue.
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Marché en croissance avec une forte activité de construction et la popularité des projets mixtes comme East Gate. Accroissement des prêts immobiliers : prêts pour logements à 1,54 Md € en 2024 (+12,5 %).
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Prix encore raisonnables en centre‑ville comparés à d’autres capitales balkaniques, pour une bonne qualité de construction (sécurité sismique, prestations modernes).
Inconvénients et risques
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Rendement net faible après charges et vacances locatives. Exemples observés montrent des rendements nets autour de 2–3 % .
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Liquidité limitée : peu de marché pour les étrangers, fréquence faible des transactions surtout dans l’incertain marché expatrié.
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Hausse des prix rapide : en 2022, les prix ont augmenté jusqu’à 21 % par an, suscitant l’inquiétude. Actuellement les prix oscillent entre 1 000 et 2 000 € /m² selon quartier.
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Contexte macro‑économique et politique : croissance modérée (2–3 % par an), inflation volatile ( ~5 % début 2025). Risques géopolitiques potentiels liés aux tensions ethniques historiques.
Synthèse des démarches
- Obtenir l’autorisation juridique via le ministère.
- Prévoir 2–4 % de frais + TVA 18 % si neuf.
- Prévoir des coûts annexes (notaire, avocat, agence).
- Calculer un rendement après charges, impôts (10 % revenus locatifs, 0,1–0,2 % impôt foncier).
- Penser à la durée de détention (>3 ans pour éviter plus‑value).
Quels profils investisseurs concernés
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Investisseurs précoces tolérant le risque, pour profiter de rendements bruts acceptables et d’un marché encore abordable.
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Acheteurs visant la résidence ou la création d’entreprise : la propriété peut faciliter l’intégration fiscale ou l’immatriculation locale, mais il n’existe pas de visa résident par achat direct.
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Investisseurs locaux ou régionaux misant sur la demande domestique plutôt qu’expatriée.
Voir aussi: Quelles méthodes choisir pour les investissements à l’étranger, le long ou le court terme?
L’immobilier à Skopje reste attractif comme option pour les investisseurs avertis. Le marché est actif, les projets neufs se multiplient, et les loyers offrent des rentabilités de 6 –7 %. Toutefois, les rendements nets restent modestes, le marché étranger peu liquide, et les risques macroéconomiques ou ethniques ne sont pas négligeables.
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